In februari maken we jaarlijks een update van de koop- en huurprijzen evolutie in Vlaanderen. De basis hiervoor vormen de cijfers van de CIB-Huurbarometer, de beroepsfederatie van de Vlaamse vastgoedsector. Deze geven een beeld van de huidige prijzen in de Vlaamse vastgoedmarkt, wat de huurprijzen betreft gebaseerd op 30.561 afgesloten huurovereenkomsten in 2021. We geven in onze blogs een beeld van zowel de koop- als huurprijs die je als (potentiële) koper of huurder gemiddeld mag verwachten. En we distilleren regionale analyses met de verhoudingen tussen stad en omgeving enerzijds en tussen naburige steden anderzijds.
In deze eerste blog nemen we de Mechelse markt onder de loep. Hoe evolueren de Mechelse prijzen (koop en huur), hoe verhouden ze zich in hun bredere context t.a.v. de buursteden Antwerpen en Leuven, t.a.v. de buurgemeenten en wat zijn voor de hand liggende besluiten. We zetten het voor jou op een rijtje.
Heb je interesse in premies, financiële en administratieve aspecten rond wonen dan hebben we voor onze nieuwsbrieflezers overigens een fijne verrassing. De nieuwe Compleet Wonen Netto is vanaf nu gratis beschikbaar. Ben je nog niet ingeschreven op onze nieuwsbrief, dan kan je hier aanmelden. Je ontvangt vervolgens een mailtje waarmee je je emailadres kan bevestigen en gratis toegang krijgt tot Compleet Wonen Netto 22 met alle premies en financiële en administratieve info rond wonen.
Vooreerst wat algemene bevindingen betreffende de huurprijzen
De huurprijs in Vlaanderen bedroeg in 2021 gemiddeld € 797 (alle woningtypes). Voor appartementen was er in 2021 een prijsstijging van 3,1% t.a.v. 2020. Voor vrijstaande woningen was dat een stijging met 4,7%. De gemiddelde huurstijging over alle woningtypes in Vlaanderen bedroeg 2,5%. Appartementen vormen traditioneel 2/3 van de Vlaamse huurmarkt. De gemiddelde huurprijs overschreed in de tweede helft van 2021 voor het eerst de grens van € 800, nl. € 803 per maand tegenover € 792 in het voorjaar. De referentieprijs op het ogenblik dat dit stukje wordt geschreven is dus € 803.
Vlaams-Brabant blijft nog steeds de duurste provincie om te huren, Antwerpen 2000 overschrijdt de grens van € 950. Dit betekent echter niet dat Antwerpen de duurste centrumstad is. Zoals steeds zijn er immers binnen de Antwerpse stadsgrenzen behoorlijk grote verschillen tussen de districten.
Wat de indeling in provincies betreft, dit blijft een weinig zinvolle indeling om een beeld van de koop- en huurprijzen te schetsen. In onze blogs nemen we dan ook de centrumsteden en hun omgeving onder de loep.
Koopprijzen in Mechelen, hoe verhoudt de stad zich tot haar buursteden
Wat de prijzen van huizen betreft, kocht je in Mechelen in 2021 een huis gemiddeld aan € 328.818. Een forse stijging van +8% van 2020 naar 2021. Dit resulteert in een totale stijging van +29,1% wanneer we 5 jaren (2017 -> 2021) in rekening nemen.
Bij de appartementen zien we een heel ander beeld. De 2021 koopprijs in Mechelen bedroeg voor appartementen € 279.468. Ofwel een jaar op jaar daling van -3,9%. De evolutie over 5 jaren (2017 -> 2021) komt hiermee op een stijging van +43,5%. De prijsevolutie in de markt van de Mechelse koopappartementen zag er in 2021 dus drastisch verschillend uit t.a.v. 2020. Toen werd nog een jaar op jaar stijging gemeten van 26,7% (t.a.v. 2019).
De afwijkende situatie van 2020, waarbij Mechelse koopprijzen voor huizen en appartementen nagenoeg gelijk lagen, zien we dus niet verlengd in 2021. Er is nu voor de aankoop van een huis of een appartement opnieuw een behoorlijk prijsverschil.
Kijken we naar de steden in de onmiddellijke omgeving van Mechelen, dan zien we in Antwerpen voor koopprijzen het volgende beeld. Voor een huis betaalde je in 2021 in Antwerpen gemiddeld € 347.631. Een jaar op jaar stijging van 8,1% en een stijging op 5 jaren (2017->2021) van 31,7%. Een koophuis bedraagt in Antwerpen hiermee een € 19.000 meer dan in Mechelen.
Voor een appartement betaalde je in Antwerpen in 2021 € 241.403. Ofwel een stijging met 7,8% t.a.v. 2020 en een totale stijging 23,5% over 5 jaren (2017 -> 2021). Hiermee betaalde je in 2021 voor een appartement in Antwerpen +/- € 38.000 minder dan in Mechelen.
Kijken we naar Leuven dan zien we voor koophuizen dat je in 2021 in Leuven gemiddeld € 445.864 betaalde. Opnieuw een forse stijging t.a.v. de € 402.864 in 2020. Dit betekent dat het prijsverschil tussen Mechelen en Leuven voor koophuizen, met +/- € 13.000 toenam in 2021 t.a.v. 2020. Dat verschil bedraagt nu €117.000. Het is niet onrealistisch te verwachten dat het co-housing fenomeen dat in Leuven al wijdverbreid is, op korte termijn de dominante woonvorm zal worden bij twintigers en dertigers.
Wat de Leuvense koopappartementen betreft, de gemiddelde aankoopprijs in 2021 bedroeg er € 296.369. Een jaar op jaar stijging met 3,9% en een stijging over 5 jaren met 21,6%. Het prijsverschil tussen Mechelen en Leuven bedraagt hiermee voor koopappartementen +/- € 17.000.
Kijken we, wat kopen betreft, naar alle 13 centrumsteden dan zien we een gemiddelde koopprijs in 2021 van € 308.878 voor een huis en van € 246.523 voor een appartement. Voor een huis komt Mechelen met € 328.818 hiermee op een vierde plek na resp. Leuven, Gent en Antwerpen. Voor een appartement komt Mechelen met € 279.468 op een derde plek na resp. Gent en Leuven.
Hoe verhouden de huurprijzen in Mechelen zich tot de buursteden
Als we kijken naar de centrumsteden staat Mechelen, met een gemiddelde huurprijs voor appartementen van € 874 EUR, op de 2e plek. Met een erg klein verschil t.a.v. Leuven met € 877. Echter, met een prijsstijging van 7,1% is in geen enkele andere centrumstad in Vlaanderen de huur voor appartementen zo fors gestegen in 2021. Ter vergelijking, de prijsstijging in Leuven bedroeg in 2021 4,2% en in Antwerpen 2,1%. In Antwerpen bedroeg de gemiddelde huurprijs in 2021 € 839. Antwerpen, Leuven en Mechelen waren in 2021 de enige centrumsteden waar de huur gemiddeld het hele jaar boven € 800 lag. Uiteraard betekent dit niet dat er geen aanbod appartementen meer is beneden de € 800, het gaat om gemiddelde prijzen.
Kijken we, wat huren betreft, naar alle 13 centrumsteden dan zien we voor appartementen een gemiddelde huur van € 743,92 t.o.v. € 724,38 in 2020.
Voor de huurprijzen van huizen zijn voor 2021 nog geen data beschikbaar. Huizen nemen, samen met studio’s, 1/3 van de huurmarkt in.
Mechelen en haar omgeving
Als we in 2020 de prijsverhouding met enkele buurgemeenten (Bonheiden, Sint-Katelijne-Waver, Boortmeerbeek en Zemst) onder de loep namen dan viel het vooral op dat de gemiddelde prijs om een huis te kopen er +/-40.000 EUR meer bedroeg dan in de stad. Voor het kopen van appartementen waren er nagenoeg geen data beschikbaar in de rand rond Mechelen. Wat het huren betrof betaalde je in 2020 in zowel Sint-Katelijne-Waver, Bonheiden als Boortmeerbeek hogere tot fors hogere prijzen.
In alle 4 deze Mechelse buurgemeenten zagen we in 2021 forse stijgingen in de koopprijzen voor huizen. Met in Boortmeerbeek een uitschieter van 24,5%. De gemiddelde koopprijs voor een huis in de rand rond Mechelen bedroeg in 2021 € 412.699. T.a.v. 350.816 in € 2020. Het verschil in de gemiddelde koopprijs voor een huis tussen Mechelen en haar randgemeenten is in 2021 m.a.w. meer dan verdubbeld tot € 84.000.
Wat de huurprijzen betreft zijn er enkel voor appartementen in Sint-Katelijne-Waver en Bonheiden cijfers beschikbaar. In deze gemeenten bedroeg de huurprijs in 2021 resp. € 790 en € 951. Een prijsdaling voor Sint-Katelijne-Waver van 5,3% en een prijsstijging voor Bonheiden van 5,9%.
Wat kunnen we hier uit besluiten voor de Mechelse markt
Inzake het huren in de stad Mechelen ligt de gemiddelde maandelijkse prijs nu op € 874, t.a.v. € 812 voor een appartement in 2020. Hiermee zitten Mechelen en Leuven nagenoeg op gelijke hoogte. De stijging in de gemiddelde huurprijs in Mechelen was met 7,10% de sterkste stijging van alle centrumsteden. Dat is een opvallende vaststelling. Het verschil met de derde duurste huurstad in Vlaanderen, Antwerpen, is ook al behoorlijk groot. In 2020 was de maandelijkse huurprijs in Antwerpen slechts € 9 duurder dan de Mechelse. Nu is Mechelen € 35 duurder dan Antwerpen, dat een bescheiden stijging van 2,1% kende. Bovendien wordt de gemiddelde huurprijs in Antwerpen fors beïnvloed door de prijs in Antwerpen2000. Overigens, de gemiddelde inflatie in 2021 bedroeg 2,44%.
Wat de koopprijzen betreft betaalde je in Mechelen in 2021 € 328.818 voor een huis. Een stijging met 8% t.a.v. 2020, wat kort bij de gemiddelde stijging van alle centrumsteden ligt. Voor koopappartementen was er een prijsdaling met 3,9% naar € 279.468. Aangezien in 2020 de koopprijzen voor huizen en appartementen nagenoeg gelijk lagen, lijkt ons dit echter een normale marktcorrectie. Bovendien zit de stijging voor koopappartementen over 5 jaren in Mechelen op 43,5%. Dat is veruit de grootste stijging van alle centrumsteden.
Volg onze nieuwsbrief voor nieuwe blogs, ook over de Vlaamse vastgoedmarkt. Ben je nog niet ingeschreven op onze nieuwsbrief, dan kan je hier aanmelden. Je ontvangt vervolgens een mailtje waarmee je je emailadres kan bevestigen en gratis toegang krijgt tot Compleet Wonen Netto 22 met alle premies en financiële en administratieve info rond wonen.
Ben je op zoek naar een woning of flat in Mechelen, dan is de FB groep Te huur en te koop in Mechelen misschien iets voor jou.
